Hamis és csali hirdetések felismerése az ingatlanpiacon: intő jelek és jogi lépések

Az ingatlankeresés folyamatában a vevők és bérlők százával tanulmányozzák a nyilvánosan közzétett hirdetéseket. Bár a lakáshirdetések túlnyomó többsége valós eladási vagy bérbeadási szándékot tükröz, az online hirdetési térben időről időre megjelennek félrevezető, megtévesztő vagy kifejezetten csalási célzattal feladott ajánlatok is. Az úgynevezett „csali hirdetések” és a hamis felhívások nemcsak időt és energiát rabolnak el a jóhiszemű érdeklődőktől, hanem súlyos anyagi károkat is okozhatnak.

Ebben az írásban részletesen áttekintjük a hamis hirdetések tipikus figyelmeztető jeleit, a csalási mintázatokat, a Büntető Törvénykönyv vonatkozó tényállását, a digitális ellenőrzési lehetőségeket, valamint a jogi és hivatalos eljárási lépéseket arra az esetre, ha valaki gyanús hirdetéssel találkozik vagy sérelmet szenved el.

A csalási minták és a csali hirdetések típusai

A félrevezető hirdetéseket céljuk és megvalósítási módjuk alapján két fő csoportba sorolhatjuk.

1. Előlegcsalásra épülő hamis hirdetések

Az anyagi kárt okozó elkövetések legveszélyesebb formája a pénzügyi előleg kicsalására irányuló hamis hirdetés. Az ilyen típusú felhívásokban a hirdető olyan ingatlant kínál eladásra vagy bérbeadásra, amellyel semmilyen jogi kapcsolatban nem áll, a képeket és leírásokat más, korábbi hirdetésekből vagy külföldi oldalakról másolta ki.

A mintázat tipikus lépései a következők:

• A hirdető rendkívül kedvező feltételeket és a piaci átlagnál lényegesen alacsonyabb árat ad meg.
• A kapcsolatfelvétel során a hirdető azt állítja, hogy külföldön tartózkodik, vagy rendkívüli elfoglaltsága miatt személyesen nem tudja megmutatni az ingatlant.
• A személyes megtekintés feltételeként vagy a megtekintési sorrend biztosítására előleg, foglaló vagy regisztrációs díj átutalását kéri egy megadott bankszámlára.
• Az utalás megtörténte után a hirdető elérhetetlenné válik, a hirdetés törlésre kerül.

2. Piaci „csali” hirdetések (adatgyűjtés és kapcsolatfelvétel)

A tisztán csalási célú ajánlatok mellett léteznek olyan megtévesztő hirdetések is, amelyek célja nem közvetlen pénzkicsalás, hanem az érdeklődők elérhetőségeinek megszerzése vagy az érdeklődés felkeltése.

• Működése: A hirdető közzétesz egy kiváló adottságú, piaci ár alatti ingatlant. Amikor a kereső telefonál vagy üzenetet küld, a hirdető közli, hogy az adott ingatlant éppen „most adták el” vagy „már lefoglalózták”, de azonnal felajánl más, lényegesen rosszabb adottságú vagy drágább ingatlanokat.
• Megítélése: Az ilyen jellegű eljárás méltánytalan a keresőkkel szemben, és vállalkozás általi elkövetés esetén a fogyasztóvédelmi jogszabályok szerinti megtévesztő kereskedelmi gyakorlatnak minősülhet.

A gyanús hirdetések intő jelei (Red Flags)

A hamis vagy félrevezető ingatlanhirdetések az esetek többségében bizonyos állandó mintázatokat mutatnak. Az alábbi intő jelek észlelése esetén fokozott óvatosság indokolt:

1. Irreálisan alacsony ár

Ha egy felújított, jó környéken lévő ingatlan ára a hasonló adottságú ingatlanok átlagos piaci árához képest 30–50%-kal alacsonyabb, az szinte minden esetben gyanúra ad okot. A tulajdonosok ritkán értékesítenek ingatlant a valós piaci érték töredékéért.

2. Személyes megtekintés megtagadása utalás előtt

A legfontosabb alapszabály: soha ne utaljon pénzt látatlanban! Ha a hirdető bármilyen indokkal (külföldi tartózkodás, sürgős elutazás, nagy érdeklődésre való hivatkozás) a személyes megtekintése előtt kér pénzt, az szinte biztosan csalási kísérlet.

3. Hiányos vagy magyarázkodó kapcsolatfelvétel

Gyanúra ad okot, ha a hirdető nem ad meg közvetlen telefonszámot, csak e-mailen keresztül hajlandó kommunikálni, a levelek nyelvezete gépi fordításra utal, vagy ha a hirdető elzárkózik a tulajdoni lap adatainak egyeztetésétől.

4. Másolt fotók használata

A csalók gyakran használnak más weboldalakról leszedett, jó minőségű fotókat. A fotók eredetisége internetes képkereső eszközökkel könnyen ellenőrizhető. Ha ugyanaz a fotó egy teljesen más városban lévő ingatlannál is megjelenik, a hirdetés hamis.

Digitális ellenőrzési lehetőségek a megtekintés előtt

A keresőnek ma már számos hivatalos és digitális eszköz áll rendelkezésére a hirdetésekben szereplő adatok ellenőrzésére:

• Ügyfélkapus tulajdoni lap lekérdezés: A Földhivatali Információs Rendszeren (Takarnet/e-ingatlan nyilvántartás) keresztül az ügyfélkapus azonosítással rendelkező állampolgárok évente meghatározott számú nem hiteles tulajdoni lap másolatot kérdezhetnek le díjmentesen. Ezzel ellenőrizhető a tulajdonos neve, a tehermentesség és a hivatalos alapterület.
• Energetikai tanúsítvány azonosítója (HET szám): Az Országos Építésügyi Nyilvántartás (OÉNY) nyilvános lekérdező felületén a tanúsítvány HET-száma alapján ellenőrizhető, hogy az adott ingatlanra készült-e érvényes tanúsítvány, és az milyen besorolást kapott.
• Képkeresés: Az ingatlanról készült fotók feltöltésével a keresőmotorokban ellenőrizhető, hogy a képek nem szerepelnek-e más, korábbi vagy külföldi hirdetési felületeken.

Jogi háttér: A Büntető Törvénykönyv és a hatósági eljárások

A mások megtévesztésével elkövetett pénzkicsalás a büntetőjog szigorú szankciói alá esik.

A csalás büntetőjogi tényállása (Btk. 373. §)

A Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvény (Btk.) 373. § (1) bekezdése szerint:

Csalás: Aki jogtalan haszonszerzés végett mást tévedésbe ejt, vagy tévedésben tart, és ezzel kárt okoz, csalást követ el.

A hamis ingatlanhirdetés útján kicsalt előleg vagy foglaló a csalás bűncselekményének tényállási elemét valósítja meg. A büntetés mértéke az okozott kár nagyságától függően vétség miatt elzárástól vagy szabadságvesztéstől a súlyosabb esetekben több éves börtönbüntetésig terjedhet.

Hová fordulhat a gyanakvó érdeklődő vagy a károsult?

Amennyiben hamis hirdetést észlel, vagy csalás áldozatává vált, a következő hivatalos lépések tehetők meg:

1. A hirdetési felület ügyfélszolgálata és bejelentő funkciója

Ha egy hirdetési oldalon gyanús ajánlatot lát, használja a felületen elérhető „Hirdetés bejelentése” vagy „Hibás adat jelzése” funkciót, vagy értesítse az ügyfélszolgálatot. A szolgáltatók a gyanús hirdetéseket felülvizsgálják és indokolt esetben törlik azokat a felületről.

2. Rendőrségi feljelentés (Károkozás esetén)

Ha anyagi kár érte (például pénzt utalt el egy hamis hirdetőnek), haladéktalanul tegyen feljelentést a Rendőrségen csalás bűncselekmény gyanúja miatt. A feljelentéshez csatolja az összes rendelkezésre álló bizonyítékot:

• A hirdetés mentett szövegét és fotóit.
• A levelezést és az üzenetváltásokat.
• Az átutalási bizonylatot és a számlaszámot.

3. Fogyasztóvédelmi hatóság (Kormányhivatal)

Ha a félrevezető hirdetést üzleti tevékenységet folytató vállalkozás (például ingatlanközvetítő vagy beruházó) tette közzé, és a hirdetés megtévesztő adatokat tartalmaz, a fogyasztó a területileg illetékes fővárosi vagy vármegyei kormányhivatal fogyasztóvédelmi osztályához fordulhat bejelentéssel.

Összegző megelőzési ellenőrzőlista

1. Személyes megtekintés nélkül semmilyen címen ne utaljon pénzt.
2. Kérje el a tulajdonos vagy a felhatalmazott közvetítő azonosító adatait.
3. Ellenőrizze az ingatlan tulajdoni lapját a megtekintés után, a foglaló kifizetése előtt.
4. Hasonlítsa össze az árat a piaci környezettel.